新年房贷观察:有二线城市大行利率破5，银行抢单意愿高
区域间，银行间分化明显。
进入2022年，房贷松动从一线拓至二线城市第一财经记者最近几天了解到，在北上广深等城市房贷出现不同程度宽松之后，部分二三线城市也有明显放松迹象，其中仍以二手房贷款最为明显，但银行间差异较大
以南京为例，多数大行按揭利率未有变动，有中小银行利率维持在6%以上，也有银行回到5时代，苏州则有大行商贷最低可以做到4.9%。10月，大连二手住宅成交量仅2048套，惨遭“腰斩”。另据媒体报道，大连现阶段新房均价也出现了1000~2000元/平方米的下跌，如碧桂园东港国际降价，万科大都会星海也积极促销，推出不少特价房源。。
有机构预测，2022年房地产行业在融资约束进一步放松的同时，因城施策也有更多调整值得期待对于风险更低，收益更高的按揭贷款，在净息差承压背景下，未来只要额度充足，银行放贷意愿会更强
但值得注意的是，部分中小银行虽然按揭利率有所降低，但在资质评定中会考虑购房者在该行的综合贡献度，也有中介人士反映部分银行存在理财捆绑销售行为对此，有业内人士对记者表示，银行此类做法并不新鲜，监管趋严之前也存在，再次出现或与年初开门红以及额度增加有关
二线城市利率也下行，银行间分化明显
开年，第一财经记者就了解到，房地产行业贷款在监管纠偏后继续边际放松，其中，广州首套房，二套房利率最低分别降至5.65%，5.85%左右，深圳部分中小银行也对房贷利率做出调整，北京，上海在放款速度上均有明显加快有大行北京地区客户经理表示，目前额度充足，存量贷款已经发放完成，但按揭利率仍维持首套5.2%，二套5.7%，二手房放款时间最快在2~3个月左右，已经回到正常的流程时间
最近几天，部分二线城市也加快了按揭贷款放松动作，除了放款时间缩短，也有银行做出利率调整据记者了解，南京多家中小银行最近几天调低按揭利率，其中江苏银行在新房利率不变情况下，首套二手房贷款利率从6.15%降至5.85%，放款周期缩短至1~2个月徽商银行当地个贷中心工作人员介绍，该行首套房按揭利率对外统一仍为5.85%，但不同支行有调整空间，当前额度充足，一般1~2个月可以放款，该行某支行个贷经理表示，首套二手房利率区间最低可以做到5.25%，但对贷款人资质要求较高，而且这一政策已经维持较长时间
但同样作为中小银行，农商行仍然紧张江苏本地一家农商行按揭利率水平相对较高且未做调整，其中二手房首套房6.45%，二套房6.65%，与开发商合作的新房贷款利率分别为5.95%，6.15%该行当地某支行客户经理表示，之前监管要求下，额度一直较为紧张，当前虽然有所宽松但不明显，只是放款加快
相比之下，南京当地的全国性大行及股份行更为淡定，首套二手房主要维持在6.15%跟小银行相比肯定偏紧，我们这边政策上没有调整某国有大行个贷负责人表示，因为此前业务沉淀量较大，目前还处于解决存量贷款阶段，不仅利率维持6.15%没有变，新申请个贷还要排队另有某股份行工作人员表示，当前放款时间明显缩短，但是宽松程度没有大家预期中那么明显
同在江苏省的苏州市内大行则与南京明显不同多家大行在当地支行工作人员表示，近期按揭利率有所下调，其中建行降至5%，农行则有个贷经理表示，如果购房者资质特别好最低可做到4.9%青岛地区多家银行工作人员也表示，目前利率没有调整，但放款特别快，抵押做完差不多一周可以放款
部分中小银行捆绑销售再现
根据客户在我行综合贡献度不同，贷款利率不同一家区域股份行南京某支行个贷经理表示，该行按揭利率有调整空间但要看客户在该行存款情况，有无存款，存款金额都会影响贷款利率另有苏州当地中介人士反映，从与其所在机构合作的银行来看，四大行放款时间更为及时，部分中小银行虽然利率降低但有拖延现象，还有理财产品等有条件的捆绑
对此，有业内人士表示，捆绑销售现象一直存在，但在地产调控加码之后因为额度紧张有所缓解，当前额度稍有充足可能再次出现两点比较重要，一个是时点，现在开年有‘开门红’KPI压力，需要拉存款和中间收入，第二是额度少，需求多，卖方市场更有捆绑的空间该人士说
伴随着需求端回暖和房企融资环境放松，市场对房地产商的预期也更为乐观此前就有多家机构指出，开发商的主要支撑还是来自经营性资金，按揭支持是关键根据银保监会最新数据，2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，购房者的合理住房需求得到进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房而按揭的另一面是房企销量，克而瑞数据显示，尽管去年百强房企整体销量出现负增长，但12月已经出现回暖迹象，单月销售操盘金额9940.1亿元，同比降低35.2%，较11月却环比增长32.4%有北京地区大型中介机构人士对记者表示，二手房成交自10月以来持续明显回升，价格也出现微涨
长江证券首席经济学家伍戈在最新研报中指出，结合历史经验，若要销售增速纠偏转正，房贷利率或仍有30BP左右的下行空间，而这往往是通过调降贷款市场报价利率与加点两种方式共同实现的他预测，2022年尤其上半年除了房企融资约束的进一步放松，住房预售资金监管，因城施策或都有更多优化与调整值得期待
对于按揭贷款，瑞银中国金融业研究主管颜湄之日前表示，因为数额小且风险低，利息收入更可观，本身银行对按揭贷款的意愿更强业内人士称，综合考虑银行业2022年净息差承压背景，银行做按揭业务的动力或更加充足
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